华锋优配网从老旧厂房到网红酒店：华侨城有限服务酒店的转型实践

2025年4月17日，位于深圳华侨城创意文化园北区的嘉途酒店正式开业。这座由深圳市南山区华侨城东部工业区B-1栋旧厂房改造而成的中高端有限服务酒店，开业首个完整经营月份即实现GOP回正华锋优配网，平均入住率超70%，交出了一份超出预期的初期运营成绩单。

▲ 深圳华侨城创意文化园嘉途酒店

在市场浪潮中寻找新航向

近年来，面对“如何主动拥抱市场、持续创造价值增量” 这一核心课题，华侨城酒店始终在探索中前行。回溯发展历程，自1982年起步以来，华侨城酒店长期以全服务酒店为核心业态，逐步沉淀出成熟的运营模式与深厚的品牌底蕴。随着酒店行业格局加速迭代，华侨城酒店迅速捕捉到市场风向的重要转变：有限服务酒店已逐渐取代全服务酒店的传统优势地位，成为行业发展的主流赛道。这类酒店以大众旅行者及中小商务人群为核心服务对象，主打“客房为核心、服务标准化、性价比突出”的运营模式，凭借舒适的硬件配置与灵活的服务体系，精准契合了当下市场的消费需求。

▲ 嘉途酒店品牌标语

《中国饭店管理公司(集团)2024年度发展报告》中的数据进一步印证了这一趋势：当前有限服务酒店数量已远超全服务酒店，其中，中高端有限服务酒店数量占比更是突破70%，牢牢掌控了市场主导权。在投资回报效率上，两类业态的差距同样显著：全服务酒店基本为自建经营，投资强度达1.0—2.0万元/平方米，回收期普遍超20年；中高端有限服务酒店采取租赁装修改造经营，装修投资仅需0.2—0.4万元/平方米，回收期大幅缩短至4—7年。正是基于对酒店行业趋势的判断与投资效益的综合考量，华侨城酒店于2024年初正式开启了对有限服务酒店的探索与布局。

这场转型的契机，恰好藏在一栋楼龄40年的旧厂房里。这栋位于深圳市南山区华侨城东部工业区内的B-1栋物业，因年代久远正面临拆除、改造或重建的抉择，但酒店项目团队敏锐地洞察到了它的独特优势。B-1栋物业地处深圳南山科技园与福田CBD两大核心商务区之间，商务客群资源丰富；同时，又坐落于深圳华侨城创意文化园的核心地带，周边艺术氛围浓厚；这些都让其具备了打造有限服务酒店的巨大潜力。

在明确转型方向后，酒店项目团队展开了多轮专业论证与可行性分析，最终确定将B-1栋物业改造为有限服务酒店，并定位为华侨城酒店在该细分赛道中的重要“试验田”。在此基础上，酒店项目团队以“读懂市场、找准需求”为出发点，启动了一场全面对标行业标杆、深入挖掘用户痛点的专项调研。

在对标与研判中锚定航向

打造市场化产品必先读懂市场。2024年4月开始，酒店项目团队选取亚朵、逸扉等多个国内外具有代表性的中高端有限服务酒店品牌进行深入研究，并参考华侨城酒店曾运营的“城市客栈”等经济型酒店品牌案例进行对比，在标杆借鉴与自身经验复盘中探索方向。南山科技园高新中亚朵S酒店所倡导的“用户第一、拒绝平庸”的管理文化，以及集约化、标准化的精细运营模式，实现了“提高效益”与“提升住客满意度”之间的良性循环；福田CBD逸扉酒店通过凯悦会员体系与本地化服务的有机结合，揭示了品牌背书与精准落地的平衡之道；福田会展中心秋果S酒店在个性化服务与场景化体验方面的融合实践，更进一步印证了“小而美”的市场潜力……这些来自一线的案例与启示，不仅为酒店项目团队厘清了中高端有限服务酒店的核心竞争逻辑，也为后续项目的市场布局与产品策划奠定了坚实基础。

精准的用户画像是产品打磨的关键。为避免“想当然”式的设计，酒店项目团队连续两周在南山科技园门口及园区内咖啡馆进行定点调研，同时参考海景嘉途酒店、城市客栈等自营项目的住客数据进行分析，最终锁定酒店核心客群为20—45岁的商务白领：他们文化素养高，兼具文艺特质与探索意愿华锋优配网，日常往返于南山科技园与福田CBD之间，差旅预算标准适中，且对酒店体验需求高度关注，比如“舒适的临时办公区”“能缓解奔波疲惫的放松空间”等。

传统酒店的诸多痛点也在调研中进一步凸显：公区功能单一，办公与社交空间割裂；客房设计同质化，缺乏“工作后放松”的场景考量……为此，酒店项目团队决定“代入目标客群”进行产品策划：在公共区域，打破传统布局，将公区定位为“临时办公+社交会客+城市探索”的复合功能空间，设置配备无线充电与柔光台灯的沙发办公区、陈列园区艺术作品的书架区和连接户外露台的社交咖啡区；在客房设计上，兼顾高效办公与深度休憩，配备1.8米零压大床缓解疲劳，搭配符合人体工学的高吧桌……“好好工作，好好生活”的理念，就这样渗透到每个细节中。

▲ 深圳华侨城创意文化园嘉途酒店大堂

▲ 深圳华侨城创意文化园嘉途酒店客房

在明确上述产品功能定位后，如何在有限的时间与预算内推进项目落地，就成为酒店项目团队需要应对的下一个挑战。

在严控与协同中加速呈现

2024年6月，结构加固的第一声电钻在B-1栋物业响起，标志着项目正式进入攻坚阶段。结构加固与防水工程要在97天内完成，整体改造要180天内竣工，任何环节差错都可能影响全局。

“模块化管理”成为关键一步。酒店项目团队将整体工程系统拆分为4大类、15个细分模块，对各模块的目标成本与时间节点实施严格管控：针对室内设计、样板房施工、公区及客房精装修等核心环节，不仅逐项拆解对标成本，更以系统化方式实现各模块独立核算；通过优化施工流程与材料供应节奏，实现“9个月内从开工到具备开业条件”的高效推进；建立周度复盘机制，采用“日间推进结构加固、夜间同步深化图纸”并行的工作模式，大幅提升了协同效率。最终，建筑结构达标的关键工作如期完成，为项目后续改造筑牢了基础。

“精细化控本”成为关键一环。酒店项目团队采用公开招标或竞争性询价方式推进消防与智能化工程，确保每一笔支出都精准高效；始终坚持“成本与体验并重”的原则进行软装采买，如在采购客房沙发时，以“控制物流成本”和“适配商务人士久坐办公舒适度”为双重目标，经过对8家供应商的综合评估，最终确定与深圳本地厂家合作，实现了整体软装预算节省近10%；严格遵循“必需性”准则对开办费实施审批与管理，确保全面覆盖从人员培训到开业物资的全链条投入，达成了成本控制与运营效益的最优平衡。

“协同化生态”成为关键一招。B-1栋物业总建筑面积11035平方米，其中酒店区域约8,000平方米，功能布局清晰：一层设大堂与特色餐厅，三至六层规划147间客房。3000多平方米的空间则进行多元商业配套，以丰富消费场景、提升整体价值。项目成功引进了头部健身品牌超级猩猩，为酒店住客提供高品质的运动配置；一线茶饮品牌霸王茶姬，在服务住客的同时，覆盖园区游客，突破单一客群的局限……“酒店+商业”的协同化业态，显著提升了酒店区域的商业活力。

▲ 深圳华侨城创意文化园嘉途酒店客房

通过上述工作，项目结算成本严格控制在预算内，单房投资成本达到行业标杆水平，实现了“酒店+商业”协同生态的有效建构。随着攻坚周期的结束，酒店正式转入运营阶段，迎来市场的全面检验。

在运营数据中验证成果

2025年4月17日，深圳华侨城创意文化园嘉途酒店正式开业，截至9月30日，酒店平均入住率、GOP率等多项指标均超出预期，逐步印证了产品逻辑的正确性。

住客反馈佐证了产品精准度。来自北京某互联网公司的李先生三次入住酒店，他认同地表示：“客房的高吧桌让加班效率翻倍，楼下咖啡区能直接约见客户，这种‘工作不折腾、休息不将就’的体验，比之前住过的同价位酒店舒服太多。”艺术从业者王女士则被空间氛围打动，她惊喜地说：“走廊保留的工业风装置和园区艺术作品呼应，住酒店像在逛小型艺术展，下次带团队来采风还会选这里。”

▲ 深圳华侨城创意文化园嘉途酒店艺术廊

商业配套的协同效应显著。酒店配套的协同生态，同样展现出优异的运营成果：一层的霸王茶姬时常排单爆满，二层的超级猩猩健身中心与酒店形成双向引流的良好互动。得益于“酒店+商业”的有效协同，酒店配套的商业空间租赁单价较改造前提升了20%-40%，实现了“酒店赋能商业，商业反哺酒店”的良性循环。

在这些亮眼数据和真实客户反馈的背后，蕴含着华侨城酒店转型的核心逻辑——从“怎么做对”到“为什么能做对”。酒店项目团队将其凝练为两句关键准则：一是把产品做简单，以标准化思维破解复杂问题；二是把用户想复杂，深入挖掘细分客群的隐性需求。这两大准则，不仅支撑了深圳华侨城创意园嘉途酒店的高效落地，也为华侨城酒店在有限服务酒店领域中的持续发展指明了方向。

面向未来，华侨城酒店将以B-1栋物业改造项目为样板，聚焦核心城市与核心区位的高品质物业，持续提升在有限服务酒店领域的系统化管理与运营能力。正如酒店公区标语“以轻盈应对重负，以灵感点亮旅途”所喻，这场始于老旧厂房的转型探索，正以稳健步伐焕新远航。

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